Doel van het grondbeleid
Het krachtenveld dat invloed uitoefent op de ontwikkeling van de stad wordt steeds complexer. Bestaande en toekomstige bewoners willen meer inspraak en ondernemers willen actiever betrokken worden. En natuurlijk hebben ontwikkelaars, beleggers en corporaties hun inbreng. Deze ingewikkelde mix van visies, belangen en competenties vraagt om een goede regisseur van het ontwikkelproces.
De gemeente wil haar sturing versterken, door vanuit een regierol partijen samen te brengen en meer aandacht te geven aan bijzondere ambities die externe partijen niet zelf oppakken.
Deze gewenste rol heeft in combinatie met een aanzienlijke ambitie met betrekking tot de voorgenomen bouwopgave in een (markttechnisch) veranderende omgeving geleid tot een herijking van het Grondbeleid. De complexiteit en omvang van de opgave vragen om een lokale overheid die zowel regisserend als uitvoerend kan handelen. Op locatieniveau wordt een afweging gemaakt ten aanzien van het in te zetten grondbeleid. Situationele omstandigheden bepalen mede deze keuze.
Eind 2011 is de Nota Grondbeleid 'Regie op goede gronden' voor bestuurlijke besluitvorming aangeboden. Begin 2012 is deze nota na een uitgebreide discussie in de gemeenteraad vastgesteld. De algemene beleidslijn wordt met het vaststellen van deze nieuwe nota: Regie voeren door te faciliteren waar het kan en te acteren waar het moet.
De basis houding van de gemeente Utrecht in het grondbeleid wordt daarbij:
- Doe er alles aan om, in een regisserende of faciliterende rol, partijen te laten investeren, geef ook ruimte aan tijdelijke ontwikkelingen.
- Investeer als gemeente actief, daar waar het echt nodig is om voor de stad essentiële ontwikkelingen op gang te brengen. Fasering is daarbij wel van belang, een gespreide ontwikkeling is goed voor de stad en goed voor het geld.
De inzet van de vormen van grondbeleid en grondbeleidsinstrumenten is gericht op het binnen de gestelde doelen van ruimtelijke ordening en beleidssectoren realiseren van de gewenste verandering van het grondgebruik voor verschillende functies:
- met de gewenste (ruimtelijke) kwaliteit en kwantiteit van het grondgebruik (stedenbouwkundig programma)
- tegen een verantwoorde kosten-kwaliteitverhouding van het grondgebruik
- op de gewenste tijd en plaats
- op een efficiënte wijze
- met een financieel-economisch rendement
De gemeente Utrecht kiest waar mogelijk voor een faciliterende rol en het sluiten van anterieure overeenkomsten om de gewenste regie te kunnen voeren. Dit sluit niet uit dat de gemeente in bepaalde situaties en op specifieke locaties kan overgaan tot het voeren van actief grondbeleid. In de Nota Grondbeleid worden de doelstellingen en uitgangspunten beschreven die de gemeente Utrecht hanteert wanneer gekozen wordt voor een actief grondbeleid.
Instrumenten grondbeleid
Het instrumentarium waarvan gebruik gemaakt kan worden bij het uitvoeren van het grondbeleid zijn, naast vrijwillige verwerving, onder meer voorkeursrecht, onteigening, kostenverhaal en erfpacht. Het beschikbare instrumentarium alsmede de bestuurlijke en ambtelijke bevoegdheden ten aanzien van de inzet van het instrumentarium staan beschreven in de Nota Grondbeleid en het bijbehorende Verwervings- en taxatieprotocol. Met ingang van februari 2015 is besloten tot het in het vervolg verkopen van grond voor projecten waarin wonen de hoofdfunctie vormt. Met dit besluit is de algemene beleidslijn uit de huidige Nota Grondbeleid aangepast.
Actuele Ontwikkelingen
Rapportage voortgang grondexploitatieprojecten
Het Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling (MPSO) met daarin de voorgang van de lopende grondexploitaties maakt onderdeel uit van de Voorjaarsnota. Onderdeel van deze rapportages is een vertrouwelijke bijlage met gedetailleerde informatie per grondexploitatieproject. Bij de behandeling van de begroting wordt door middel van de peilstok actuele informatie vertrekt ten aanzien van de lopende grondexploitatieprojecten. Dit gebeurt aan de hand van de belangrijkste indicatoren, zoals de grondprijs, het aantal m2 kantoorruimte, de fasering van de woningmarkt (en eventueel noodzakelijk geachte herprogrammering), de rente en de mogelijke impact van andere ontwikkelingen/politieke keuzes.
De inhoudelijke ontwikkelingen binnen Leidsche Rijn, Stationsgebied en bestaand stedelijk gebied worden in het Programma Stedelijke Ontwikkeling toegelicht.
Reserve grondexploitaties
Ten behoeve van de binnenstedelijke grondexploitaties is een reserve gevormd. De totale omvang van de reserve grondexploitatie per 1 januari 2016 bedraagt 5,9 miljoen euro (voor B&D voorstellen en actualisering voorziening). De reserve Grondexploitatie is van voldoende omvang om de risico's in de lopende grondexploitaties op te vangen.
In het MPSO 2016 zijn alle lopende grondexploitaties geactualiseerd. De effecten van deze actualisatie en de conclusies ten aanzien van het verloop van de reserve worden gepresenteerd bij de voorjaarsbrief.
Voor de risico's die samenhangen met de grondexploitaties Leidsche Rijn en Stationsgebied is bij de bepaling van het gemeentebrede weerstandsvermogen rekening gehouden met het actuele risicoprofiel zoals is geschetst in de afzonderlijke hoofdstukken over Leidsche Rijn en het Stationsgebied. De effecten van de actualisatie 2016 worden gepresenteerd bij de Voorjaarsbrief.
Voorziening grondexploitaties
Algemeen
Bij projecten met een negatieve grondexploitatie moeten we conform artikel 44 lid 1 BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) voor het saldo een voorziening vormen. Deze voorziening wordt in eerste instantie gevormd vanuit de reserve grondexploitatie. Wanneer deze reserve niet toereikend is, komt de voorziening ten laste van de dienstreserve.
Grondexploitatie binnenstedelijk
Voor de binnenstedelijke grondexploitatie is op basis van de BBV een voorziening gevormd ter afdekking van het verwachte negatieve resultaat van lopende grondexploitaties. Per 1 januari 2016 is de stand van de voorziening 33,8 miljoen euro.
Grondexploitatie Leidsche Rijn
Rekening houdend met de gevormde reserve en voorziening bedraagt het netto resultaat van de grondexploitatie Leidsche Rijn na actualisatie 2016 1,7 miljoen positief.
Grondexploitatie Stationsgebied
In het MPSO wordt voor het Stationsgebied een geprognosticeerd tekort van de grondexploitatie gepresenteerd van 2,675 miljoen euro. Wij hebben de voorziening grondexploitatie opgehoogd met hetzelfde bedrag om dit tekort op te vangen. Hiertegenover staat een verlaging van 2,5 miljoen euro van het benodigd weerstandsvermogen. Bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit is rekening gehouden met de risico's die verbonden zijn aan het realiseren van het project. Een nadere toelichting op deze risico's is opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen.